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北京“930”樓市八大新政這麼嚴，房價會大跌嗎？
作者：張大偉 來源：大偉看樓市
市場影響判斷：
截止日前，全國已經出現瞭超過10個城市出臺瞭各種調控政策，整體看，北京的力度最大，代表瞭新一輪全國升級調控的可能性。房地產的高溫趨勢很可能從北京開始一輪降溫。
從內容看，明確提及瞭，有保有壓，土地供應增加，自住房+土地供應增加，有利於緩解當下供需結構緊張的形式。
從信貸看，全國最嚴格，首次提及瞭，收緊首套房首付比例到35%，非普通自住房比例上漲到40%，二套房比例提高到50%，全國最嚴格，開始瞭全國第一個購房全面降投資型杠桿的舉措。
從房價漲幅看：北京作為一二線城市漲幅處於居中位置的城市，出臺的調控力度最大，代表瞭後續其他房價漲幅超過北京的城市，加碼調控的可能性。
預計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應後，部分區域的價格很可能出現調整。
大跌不可能，但短期市場將陷入調整。
特別是二手房市場大量的連環單，將明顯受到影響。
新政策有8條內容，從內容看，可以說力度遠遠超過瞭其他城市：
現在北京出臺瞭這麼嚴格的調控，那麼上海、深圳跟不跟？二線城市也可能再來一波調控。
從市場影響看：
1：嚴重打壓豪宅成交：
對擁有1套住房的居民傢庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。
北京新建商品房住宅平均單套成交147平米、單套成交金額530萬！
這意味著北京基本所有豪宅客戶，如果不離異！
將全部需要70%首付，對於北京來說，2016年截止日前成交的千萬豪宅來說，這部分購房者將快速降低入市節奏。這部分占市場的比例大約為15%以上。
中原地產研究中心統計數據顯示：
北京1000萬以上高端物業成交在2016年歷史首次突破瞭4000套，預計前年將達到瞭5000套以上。而在2015年隻有3111套。
2：限價令再出：
限價可能再出，對於北京市場來說，2013-2014年影響樓市最大的政策限價令再次出現：
政策提及：
對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬於期房預售的暫不核發預售許可證書、屬於現房銷售的暫不辦理現房銷售備案。
約束政策，將約束明顯高於周圍、明顯高於前期的價格，這將導致很多豪宅入市難度增加，特別是地王項目，取得預售證難度大漲，有可能導致市場開始降溫。
對於地王項目來說，如果延緩入市，面臨巨大的資金壓力，如果加快入市，面臨政策壓力，市場有望快速降溫。
3：強化 控地價、限房價 的交易方式
這一條將，打壓未來的地王現象，對於這一輪全國地王潮來說，當下全國各地地王，甚至三四線城市都出現瞭高地價。
9月全國主要城市土地市場繼續瘋狂，截止日前，全國50大城市合計土地成交金額高達1.77萬億，刷新瞭同期歷史紀錄，同比漲幅高達48.8%.
在8月出現46宗地王後，9月地王潮在持續刷新記錄，截止30日，全國已經出現瞭55宗地王（認定標準單宗地總價超過10億，溢價率超過100%）
從9月單月50多宗地王，城市分佈看，主要集中在：濟南、東莞、南京、合肥、蘇州、無錫、鄭州、上海等城市。
北京的土地出讓嘗試，再次給其他城市試點帶來樣本。 控地價、限房價 相比其他城市的搖號賣地，直接影響未來售價市場，北京房地產市場的降溫可以預期。
4：自住房這個殺器再出
2014年，自住房讓北京房價下調瞭7.7%。
2015年，自住房讓北京房價下調瞭10.3%。
2016年，自住房讓北京房價下調瞭4.6%。
供需結構緊張，增加土地供應，增加自住房供應，有利於緩解中低價房屋需求。
在2014-2015年，北京房價漲幅較低的主要原因是自住房的存在。
2013年年底北京市政府宣佈：兩年將供應7萬套自住房的土地供應，現在看，這個指標基本完成瞭。
後續市場走勢如何，將看信貸！
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